星期一

台灣與溫哥華 房地產資料庫的不同


常常有從台灣來的新移民朋友問到  "Alan 請問你手上有沒有好的房地產物件 可以帶我們去看一看".
每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在大溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,

在台灣房地產市場,信義房屋 或永慶房屋各有各的房地產物件 他們是互相不分享待售的房地產訊息的, 就好像井水和河水一樣, 在台灣也因為這樣的封閉式房地產市場架構,才會有所謂的每個房地產經紀自己掌握的房地產物件.

相反的, 在大溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋資訊統一由各家房地產經紀公司公開存放在一個大溫哥華地產局所經營的網站 MLS 房屋交易系統中,所有99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統, 就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(房地產物件).
而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個 MLS 資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.

 所以總體來說 每個大溫哥華房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到 Realtor Link 資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.
另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣

 一個有經驗的房地產經紀人, 透過他買房出價 ( offer ) 前 他應該提供下列資料給買家

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議

以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的出價
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性. 
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
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作者 大溫哥華房地產經紀人 at
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